Как деловое ядро столицы превратилось в закрытую локацию
За 30 лет с момента старта ММДЦ «Москва-Сити» прошёл путь от пустырей Пресненской набережной до самого узнаваемого делового кластера страны. Но сегодня речь идет уже не о росте, а о завершении: земельный банк в исторических границах практически исчерпан, вакантность в сформировавшемся ядре находится на минимальном уровне, а значительная часть новых площадей реализуется ещё до ввода объектов. Деловой центр превращается в закрытую локацию, и это меняет инвестиционную логику всего рынка.
Решает не бюджет, а доступность
По данным Nikoliers, в «Москва-Сити» реализуются шесть объектов с офисной составляющей общей площадью 528 тыс. кв. м; их ввод запланирован до 2030 года, и все они должны быть сданы до конца десятилетия. Но значительная часть этого объема уже занята: одна башня уже полностью занята, другая — наполовину, остальные проекты активно реализуются блоками и частично забронированы крупными корпоративными покупателями.
Исчерпание участков переводит конкуренцию из ценовой плоскости в борьбу за оставшиеся метры.
По данным Core.XP, по итогам первого полугодия 2026 года вакантность… составила 4,7% (без учета проекта Moscow Towers, на который приходится более 80% пустующих площадей) против 7% в среднем по московскому рынку. По данным CMWP, в деловом кластере вакантность в два раза ниже, чем в среднем по столице — 3% против 6,2%, — а ставка аренды вдвое выше: 64,5 тыс. руб. за кв. м.
Внутри субрынка картина неоднородна. В сформировавшемся старом «Сити» вакантность составляет всего 1,6%, в новом — 17,2%. В марте 2026 года Bright Rich | CORFAC International и MR Office оценивали вакантность в «Москва-Сити» примерно в 1%, что фактически означает предельный дефицит. Рынок перестает быть рынком выбора и становится рынком борьбы за доступный объем.
Премия за дефицит
Цены на офисы в башнях «Сити» достигли исторического максимума. По данным Core.XP, средняя цена продажи составляет 548 тыс. руб. за кв. м в существующих зданиях и 618 тыс. руб. за кв. м в строящихся. По данным Nikoliers, в возводимых проектах показатель доходит до 843 тыс. руб. за кв. м. А по оценке Ricci, средняя цена экспонирования в строящихся объектах «Москва-Сити» в I квартале 2026 года достигла 776 тыс. руб. за кв. м — выше, чем в любом другом деловом районе Москвы.
Арендные ставки в «Сити» уже сопоставимы с лондонскими. Годовая аренда колеблется в диапазоне 60–80 тыс. руб. за кв. м, а в сегменте прайм средняя запрашиваемая ставка зафиксирована на уровне 84,3 тыс. руб. за кв. м в год — на 5% выше прошлогодних значений.
По оценке Core.XP, за время строительства — от котлована до ввода — стоимость квадратного метра в среднем увеличивается на 30–60%, а в отдельных случаях почти вдвое. По прогнозу Nikoliers, средняя ставка аренды офисов класса А в «Москва-Сити» в 2027 году может достичь 86 тыс. руб. за кв. м в год.
Финальные аккорды
Утверждать, что «Москва-Сити» полностью сформирован, пока преждевременно: на территории ММДЦ строятся четыре комплекса. После их завершения офисная площадь кластера вырастет на 26% — до 1,961 млн кв. м. Однако 48% площадей в строящихся бизнес-центрах уже экспонируются. Значительный объем будет реализован до ввода объектов в эксплуатацию. При этом, по данным Core.XP, до 2030 года в «Москва-Сити» анонсировано 725 тыс. кв. м нового строительства, из которых 31% уже реализовано и недоступно для аренды или покупки. Дефицит сохранится: базовый прогноз предполагает вакантность в диапазоне 4–6% в ближайшие два-три года.
Один из финальных аккордов застройки классического «Москва-Сити» — 52-этажный небоскреб СЕЗАР ТАУЭР, который будет построен на последнем вакантном участке № 20. В июле 2026 года Sezar Group получила разрешение на строительство башни высотой почти 250 метров. Общая площадь составит 190,6 тыс. кв. м, из которых под офисы отведено свыше 133 тыс. квадратов. Архитектурную концепцию разработало бюро СПИЧ Сергея Чобана: проект предусматривает волнообразную пластику фасадов и остекление с отсылкой к японскому оригами. В башне предусмотрены торговая галерея на первых двух этажах, скоростные двухпалубные лифты, панорамный ресторан под прозрачным куполом на 51–52-м этажах и семиуровневый подземный паркинг на 475 машиномест.
«Земли в старых границах „Сити" больше нет, и это кардинально меняет инвестиционную логику: новые башни здесь становятся редчайшим активом», — говорит Павел Иншаков, коммерческий директор департамента коммерческой недвижимости СЕЗАР ПРО.
Ввод СЕЗАР ТАУЭР намечен на третий квартал 2030 года. После этого девелоперская активность будет вынуждена сместиться из классического «Москва Сити» в соседний кластер «Сити-2».
Главный вопрос в том, с какой скоростью будет приобретен последний качественный объем в историческом ядре и успеют ли все участники рынка воспользоваться оставшимся временным люфтом.
Листая дальше, вы перейдёте на sezar-group.ru